请问关于调研报告怎么写.如果要写房价问题的,应该怎么进行调查?

请问关于调研报告怎么写.如果要写房价问题的,应该怎么进行调查?
请问关于调研报告怎么写.如果要写房价问题的,应该怎么进行调查?

请问关于调研报告怎么写.如果要写房价问题的,应该怎么进行调查?
关于2010年房价情况的调查报告
　　随着两会的召开,2010年的热点问题是被炒得沸沸扬扬.当然房地产问题一直都是近几年的热点话题.当今,对中国房地产市场的看法,几乎是个“万花筒”.宏观决策者、地方政府、开发商企业、行业主管、投资投机者、低收入百姓及各种媒体,对过去和当下的房价与房价政策,众说纷纭,公婆说理各有一套.过去不一样,现在仍不一样.一边是一些人在喋喋不休宣传“刚性需求”,一边是低收入百姓拼命感叹房价太高,“一套房子消灭一个中产者的一生消费”；一边在查囤地、增加土地供应,一边不断出现创新高的“地王”,等等.当两会召开期间,中央和地方推出一些针对性措施,更是使得房地产问题成热点问题的榜首.房价问题从没有像今年这样备受关注,在各大网站的两会民意调查中,“住房问题”也都位居前列.
　　为了对当前房价的真实情况有一个深入的了解,我们对当前房价情况进行了调查和分析,现将调查和分析的结果报告如下：
　　当前房价是高了还是低了?
　　当前房价是高还是低的问题,一直是媒体争论的焦点问题.今天专家说 ,目前房价走势的拐点已经出现；明天专家又说,房价还要继续上涨.鉴于这种现状,我们进行了一项调查.
　　首先我们走访调查了房地产交易市场.除了个别开发商认为当前房价还有一定降价空间以外,开发商普遍认为当前房价已经不能再降价了,否则房地产开发商都将破产.
　　接着,我们问卷调查了民众,民众最普遍的观点认为,近十年,房价有的地方上涨了好多倍,现在房价不大幅度下降,他们很难买房.
　　开发商和民众作为一笔交易的买卖双方,调查结果可能有失偏颇,所以,我们专门对政府部门进行了走访调查.政府部门的答案总结起来主要是,政府不能干预市场行为,房价是高是低,应该市场说了算.至于民众反映买不起房,原因是多方面的,每年开发的经济适用房只可以解决千分之一的贫困家庭.
　　根据问卷调查,我们得出的结论,目前房价已经过高,高房价已经严重的影响了百姓的生活,造成了贫富差距的加大.
　　在我们所做的调查中,93%的人认为房价不正常,其中53%的人认为非常不正常.
　　高房价的元凶究竟是谁?是土地财政?房地产GDP?城市扩张的巨大需求推动?还是“绑架”政府和银行的地产商?
　　（一）政策刺激
　　为应对国际金融危机、促进楼市回暖,我国政府从2008年年底开始先后出台了购买首套房可享受首付两成和房贷7折的优惠、二手房营业税减免期从5年缩为2年、土地出让金可以分期付款等一系列住房、土地优惠政策.这些政策加上开发商的降价促销力度,大大刺激了楼市的刚需阶层.从而形成了春节后首轮以刚需为主力的购房热潮,让楼市迅速从寒冬复苏并回暖.楼市复苏的现实重建了人们对房地产行业的信心,开发商开始买地、开工建房.同时,银行信贷额迅速增加,通货预期也频频出现,投资者们又开始一步步进入楼市,使得我国房地产市场迅速升温,并出现超出预期的爆发式增长.
　　（二）地价拉动
　　突飞猛进的地价成为房价上涨的第二大动力.2009年地王一个接一个地产生.就在2009年12月,中建国际联合保利分别以17.2亿、14.7亿、16.1亿的价格包揽奥体公园南区3号地、4号地、5号地；”在拿地的过程中竞争越来越激烈,拍卖现场紧张的举牌,使得价格以每3分钟上亿元的惊人速度攀升,地价高涨的结果就是房价上涨.
　　（三）营销策略的运用和改变
　　在楼市回暖的情况下,开发商更是抓住机遇,运用各种营销策略,为房价的飙升添上最后一份热量.随着房地产市场不断升温,开发商面对突然涌现出如此多的购房者,营销策略也发生了改变,由最初的降价促销变为销控,即减少供应套数,拉长供应期,甚至一栋楼分单元、分楼层销售.结果就是在爆发性购买面前,原本就并不充裕的房源已经呈现出供需不平衡的局面,推动房价一步步登上云霄.
　　在上述三大因素的刺激和推动下,一直处于观望状态的投资者和消费者,把压抑很久的需求一下子释放出来,使得房地产市场呈现出爆发式的增长.
　　在关于房价调查问卷的结果中
　　一、
　　房价走向预期 百分比（%）
　　价格会继续上涨,上涨幅度会加大 3.6%
　　价格会继续上涨,上涨幅度会平衡 10.9%
　　价格会继续上涨,上涨幅度会下降 6.4%
　　价格保持不变 24.3%
　　价格会有所有下降,下降幅度会很大 4.4%
　　价格会有所有下降,下降幅度不会很大 50.4%
　　中国房地产指数研究院新公布的《2010年第二季度购房者消费调查研究》显示,在国家采取一系列房地产调控措施背景下,购房者观望心理严重.六成人坚信房价下跌.
　　综合各种原因总结：
　　（一）2010年房价大涨不可能,大跌也难,总体趋于平稳
　　首先,中央高度重视房价过快上涨等问题.例如,“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施”.同日,国家发改委主任张平明确表示,要抑制投机性购房.12月14日国务院常务会议指出,要综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头.这些楼市调控表述说明中央对房价过快过多上涨等问题已经高度重视,表达了决策层调控房地产市场、打击高房价的决心.
　　其次,打击地价上涨预期,有效遏制房价过快上涨.国家统计局资料显示,2009年3-11月,全国70个大中城市房屋售价环比涨幅逐月扩大,全国楼市一片普涨.事实上,土地价格大幅度上涨,是不断推高房价的一大推手.如果政府严厉惩罚囤地炒地者,必然会打击地价上涨预期,从而遏制房价持续上涨.
　　最后,抑制投机性购房有助于平抑房价.二套房贷首付比例提至40％以及其他相关政策陆续出台,相信会打击投机性的购房行为,对平抑房价起到一定的作用,促进房地产市场的健康发展.
　　总之,只要这些政策落实到位,相信房价疯涨一定会得到遏制,最终使房价涨幅回落,趋于平稳
　　（二）分时段来看房价走势
　　上半年房价主要还是由供求关系决定,尽管有效需求降低,但新开工入市面积很少,加上政策的时滞效应,将依然在高位震荡；但下半年,随着新增供应的增加,供求平衡,房价会逐渐趋于平稳.
　　二、逾九成人认为房价不正常
　　调查问卷显示,当被问及现在的房价是否正常时,逾九成的受访者认为不正常
　　过高的房价,让很多消费者望而却步,不得不放弃或推迟买房计划,受访者中打算在1年内买房的只有99人,占7.7%,而选择5年后买房或不买房的,达636人,占49.5%.
　　三、 八成受访者选择按揭买房
　　现在的房价确实很高,那么多少价位才能被接受?调查显示,受访者能够承受的单价与现实有较大差距.在支付方式上,受访者表示,如果购房,将采取银行按揭贷款方式付款,占82.7%.
　　置业能力方面,受访者的置业能力中等偏低,有超过一半的首付能力在10-20万,1/2的月供能力在1000元以下.
　　住房现状方面,有一半以上的受访者没有房子,目前主要通过租住农民房或商品房解决住房问题,说明市场上的住房需求巨大,不过,房价高企和政策打压促使大部分受访者都放缓买房,同时,高压政策下投资需求受到压抑,市场上的住房需求以自住为主.
　　高房价带来的一系列社会问题,使得政府采取一系列措施,抑制房价过快增长
　　房价的火速增长,引起中央的高度重视.在不到半个月的时间里,从“国四条”到“拿地首付不低于50％”,再到“营业税优惠政策”终止,中央政府密集出台了多个楼市调控政策.
　　第一,“营业税优惠政策”终止.2008年年底,针对金融危机给我国经济带来的严重冲击,特别是房地产市场低迷的状况,国务院调整了个人住房转让营业税征免时限,由5年调整到2年.2009年12月9日,个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年,有望打击投机性的购房行为,其他住房消费政策继续实施.
　　第二,“国四条”.2009年12月14日召开的国务院常务会议,再提“遏制部分城市房价过快上涨的势头”,研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施,提出四项调控措施：一要增加普通商品住房的有效供给；二要继续支持居民自住和改善型住房消费,抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设.
　　第三,“拿地首付不低于50％”.2009年12月17日,财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》,明确开发商以后拿地时,“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年,特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％”.如果开发商拖欠价款,不得参与新的土地出让交易.
　　第四,二套房贷首付比例提至40％.2010年1月10日,国务院发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出了包括加大保障性住房供应、抑制投资投机性购房等十一条措施,简称“国十一条”.在这十一条措施中,“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）,贷款首付款比例不得低于40％,贷款利率严格按照风险定价”.
　　当前房价的高居不下主要与社会制度有关,如果不认识到这一点,我们就根本不可能实现“住者有其屋”的理想；那些试图依靠市场机制来解决住房问题的建议和措施,只会进一步强化住房问题的失范现象.日本佛教真言宗的开山祖师空海曾言,“因为受小我的束缚,所以看不到事物.因而自己要和大日如来化为一体.即宇宙的生命和自己划为一体,这是大日如来就进入自己之中.这就是大我.站在大我的立场上,事物就会看得很清楚,而且一般认为办不到的事情也能办得到”.同样,日本稻盛财团董事长稻盛和夫也强调,如果仅仅“拘泥于自己的事业、自己的利益,看到的范围就会有限,自己周围的狭窄的利与虽然能够看到,但超过一定的范围就看不到了.如果能摆脱利己,摆脱自己的事业、自己的具体活动,视野就会扩大好多倍.我发觉去掉自己的私心来思考问题,我的视野就会扩大”.显然,作为社会的精英,应该具有强烈的社会责任和高度人文关怀精神,真正的经济学家也应该关注公共领域中存在的问题；就房地产而言,经济学家应该更多地关注当前房地产市场中内在的制度缺陷并探寻完善之途径而不是去预测房市,后者仅仅是专门行业或职能机构中经济分析师的责职.然而,当前的一些经济学却把自己置于经济分析师的立场,局限于那种基于供求分析的狭隘领域和视角,基于孜孜小利来观察社会现状并由此提出政策建议,从而就将社会问题的现状与合理性相混淆了,这是当前房价等问题久而不决的根源.